THEMA

MEER ONDUIDELIJKHEID OVER LEEGWAARDERATIO

Bepaling onredelijke afwijking van werkelijke waarde

De Hoge Raad oordeelde op 3 april 2015 (nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812) dat de per 2010 geïntroduceerde zogenoemde leegwaarderatio (artikel 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001) in bepaalde gevallen kan worden vervangen door de werkelijke waarde van de verhuurde woning. De forfaitaire leegwaarderatio heeft betrekking op woningen waaraan een lagere waarde moet worden toegekend in verband met daarvoor geldende huurbescherming. De vastgestelde WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met de leegwaarderatio, die op dit moment minimaal 45% bedraagt bij een jaarlijkse huuropbrengst van maximaal 1% van de WOZ-waarde (1.17.1.1 Fiscale cijfers 2016).

Leegwaarderatio nog te hoog

De leegwaarderatio is sinds de invoering verlaagd om rekening te houden met de marktomstandigheden maar blijkt in een aantal gevallen nog steeds te hoog in vergelijking met de waarde in het economische verkeer (WEV). De Hoge Raad geeft aan dat deze 'stapeling van forfaits' (forfaitair box 3-rendement, WOZ-waarde én leegwaarderatio) moet worden getoetst aan artikel 1 Eerste Protocol (artikel 1 EP) bij het EVRM (recht op ongestoord genot van eigendom). Als de op die manier berekende waarde voor 10% of meer afwijkt van de werkelijke waarde van de verhuurde woning met huurbescherming, is er sprake van een onbedoeld gevolg en moet de forfaitaire waardering achterwege blijven. De zaak werd verwezen naar Hof Den Haag zodat alsnog kon worden vastgesteld of er sprake was van een dergelijke onredelijke afwijking.

Meerdere panden

Het gaat hier om een man die vijf woningen verhuurt. De minimale leegwaarderatio was in het betreffende jaar (2010) nog 60% maar toch lukt het hem niet om aannemelijk te maken dat de box 3-waarde van de woningen moet worden verlaagd. De waarde wordt alleen op grond van een nader, voldoende onderbouwd, standpunt van de inspecteur verminderd voor een woning die niet één maar twee huurders heeft (de inwonende dochter van de huurder wordt alsnog als een (mede)huurder aangemerkt). De verhuurder komt zelf alleen met waarderingen die zijn afgeleid van taxaties naar het waardepeil juni 2015, en andere informatie die niet direct een relatie heeft met de werkelijke waarde op 1 januari 2009.

Pakketbenadering

Het in de inleiding genoemde discussiepunt is het weigeren door het Hof van de pakketbenadering die de inspecteur voorstaat. Volgens het Hof moet er per pand worden beoordeeld of toepassing van de leegwaarderatio leidt tot een afwijking van 10% of meer van de werkelijke waarde. De wettekst biedt volgens het Hof geen ruimte voor een andere toetsing. Er bestaat geen twijfel over het feit dat de box 3-waarde van verhuurde woningen per woning moet worden bepaald, maar het gaat hier nu juist om het vaststellen van een eventuele strijdigheid met artikel 1 EP. Wij zijn van mening dat voor deze toets wel degelijk een pakketbenadering moet worden gehanteerd, aangezien moet worden bepaald of de 'stapeling van forfaits' leidt tot een individual excessive burden (buitensporige last) bij, in dit geval, de verhuurder. Dan moet naar de box 3-waarde van de gezamenlijke panden worden gekeken omdat het mogelijk is dat de waardering per pand acceptabel is maar het saldo van alle waarderingen bij elkaar tóch 10% of meer afwijkt van de werkelijke waarde. Het hanteren van een pakketbenadering sluit aan bij doel en strekking van artikel 1 Eerste Protocol, dat de box 3-waarde per woning wordt vastgesteld is meer een bijkomstigheid. U kunt hyperlinks uit bovenstaand artikel alleen openen wanneer u een abonnement op de Kennisbank FiscaalTotaal heeft.  Bent u op zoek naar fiscale verdieping voor een betrouwbaar advies aan uw klant? Lees meer over FiscaalTotaal en vraag een demo aan!>