THEMA

DE JUNGLE VAN DE EIGENWONINGREGELING EN DE VERANDERINGEN VOOR 2018

De jungle van de eigenwoningregeling

In bijna alle beleidsrapporten van de laatste jaren over de eigenwoningregeling wordt gepleit voor een (geleidelijke) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De politiek houdt tot op de dag van vandaag krampachtig vast aan deze aftrekmogelijkheid – waarschijnlijk uit angst om kiezers met een koopwoning te verliezen. Zo is de eigenwoningregeling ondertussen een oerwoud geworden aan regelingen, wetswijzigingen en overgangsbepalingen. Vooral in specifieke situaties, zoals bij echtscheidingen, ziet zelfs menig door de wol geverfde fiscalist door de bomen het bos, of liever gezegd: de jungle, niet meer.

Hoe werkt het nu en verandert dit door de plannen van het nieuwe kabinet?

Veranderingen 2018

Zoals verwacht laat het Belastingpakket 2018 weinig baanbrekende veranderingen zien. De fiscale aanpassingen zijn op één hand te tellen:

  • Verlaging van het eigenwoningforfait naar 0,70% voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.060.000.
  • Het maximum aftrektarief wordt 49,5% voor inkomens boven de € 68.507.
  • Restschuldregeling voor nieuwe gevallen vervalt.

Het nieuwe huwelijksvermogensrecht

Het venijn komt op het conto van het nieuwe huwelijksvermogensrecht dat per 1 januari 2018 ingaat. Het standaardstelsel voor nieuwe huwelijken wordt een beperkte gemeenschap van goederen. Voorhuwelijks vermogen blijft daarbij privé, evenals schenkingen en erfrechtelijke verkrijgingen.

Tot de gemeenschap behoren alleen bezittingen en schulden die gezamenlijk tijdens het huwelijk zijn verkregen. Hoewel de Staatssecretaris heeft aangegeven dat deze puur civielrechtelijke wetgeving geen fiscale gevolgen zou moeten kennen, kunnen er wel degelijk problemen ontstaan. De voorhuwelijkse eigenwoningreserve blijft volgens de Staatssecretaris namelijk altijd privé.

Een voorbeeld eigenwoningschuld en huwelijk

Pieter heeft sinds 2008 een woning met een eigenwoningschuld van € 100.000. In 2017 verkoopt hij deze woning voor € 150.000. In 2018 trouwt hij met Roos en samen kopen zij een woning van € 250.000 met een gezamenlijke eigenwoningschuld van € 100.000 aflossingsvrij en € 100.000 annuïtair. Roos heeft geen eigenwoningverleden.

De eerder door Pieter gerealiseerde eigenwoningreserve van € 50.000 wordt volledig in het nieuwe huis geïnvesteerd. Desondanks krijgen Pieter en Roos te maken met een beperking van de eigenwoningschuld. De volledige eigenwoningschuld valt namelijk in de gemeenschap, de eigenwoningreserve echter niet.

De maximale eigenwoningschuld van Pieter bedraagt 50% van € 250.000 minus de eigenwoningreserve van € 50.000, is € 75.000. Het aandeel van Pieter in de annuïtaire en de aflossingsvrije schuld bedraagt 50%, ofwel € 100.000. Het verschil van € 25.000 valt bij Pieter in box 3. De rente over dit deel van de eigenwoningschuld is bij Pieter niet aftrekbaar.

Roos heeft net als Pieter een aandeel van € 50.000 in zowel de annuïtaire schuld als de aflossingsvrije schuld. Deze tweede schuld voldoet bij Roos niet aan de aflossingseis en valt  bij Roos daarom in box 3. Roos en Pieter verliezen dus samen renteaftrek over een eigenwoningschuld van € 75.000.

Nog geen oplossing voor onbedoeld gevolg

Dit voorjaar heeft de vorige Staatssecretaris aangegeven dat de geschetste gevolgen niet de bedoeling konden zijn. Helaas heeft hij de toegezegde oplossing doorgeschoven naar zijn opvolger. Zolang dit probleem bestaat, kunnen Pieter en Roos dus maar beter trouwen op huwelijkse voorwaarden met koude uitsluiting. Of zoals een cabaretier ooit zei: “Romantiek is best, maar het moet wel betaalbaar blijven”.

Regeerakkoord Rutte III

  1. Het nieuwe kabinet wil naast invoering van een ‘sociale vlaktaks’ met slechts twee tarieven, de inperking van het hoogste aftrektarief versneld doorvoeren. Voorgesteld wordt om vanaf 2020 het maximale aftrekpercentage voor de eigen woningrente in de hoogste tariefschijf met 3 procentpunten per jaar te laten dalen, totdat de aftrek vanaf 2023 gelijk is aan het basistarief van 36,93%.
  2. Tegenover de snellere afbouw van de hypotheekrenteaftrek staat een verdere verlaging van het eigenwoningforfait tot 0,6%. Deze verlaging geldt, voorzover wij hebben kunnen nagaan, niet voor woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 1.060.000 (bedrag 2017), ook wel de “villataks” genoemd.
  3. Daarnaast wordt de zogeheten Hillen-aftrek in 30 jaar tijd afgeschaft. Bij een (grotendeels) afgeloste eigenwoningschuld leidt dit tot een bijtelpost. Of het financieel voordelig is om af te lossen op de eigenwoningschuld moet bekeken worden door de netto eigenwoningrente (vanaf 2023: 63,07% van de rente) te vergelijken met het gemiste rendement op het aflossingsbedrag minus de vermogensrendementsheffing van box 3. Rekenen, rekenen en nog maar weer eens narekenen. En dat voor een fiscale regeling waar zoveel mensen mee in aanraking komen.

Kan de eigenwoningregeling nu weer even vooruit?

Het voorstel om de aftrekpost eigen woning voor alle belastingplichtigen tegen hetzelfde belastingtarief te laten plaatsvinden is een goede stap naar een eenvoudigere eigenwoningregeling. Daarmee komt een einde aan het grotere belastingvoordeel van deze aftrekpost voor belastingplichtigen met de hoogste inkomens, de sterkste schouders.

Maar met de voorgestelde wijzigingen is ook de komende jaren nog geen sprake van de hoognodige vereenvoudiging van de eigenwoningregeling. Een gemiste kans.

Snel op de hoogte van de actuele ontwikkelingen in het onderwerp eigen woning?

Kijk dan het (gratis) webinar terug >>
  • Vond u dit bericht waardevol?
  • Ja   Nee
Share this post