• Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de voettekst

NextensNextens

Fiscaal partner van professionals

  • Onze producten
    • Aangiftesoftware
      • Inkomstenbelasting
      • Omzetbelasting
      • Vennootschapsbelasting
      • Schenkbelasting en Erfbelasting
      • Nextens eXcellerate
      • Alle aangifteoplossingen
    • Fiscaal advies als Service (FaaS)
      • Strategische adviessignalen
      • Operationele adviessignalen
      • Alle adviesoplossingen
    • Kennisoplossingen
      • Nextens Naslag
      • Belastingalmanakken
      • Vakliteratuur
      • Alle kennisoplossingen
    • Workflowtools
      • Tools en templates
      • Dashboards
      • Klantportaal
      • Analysetool
      • Procesregistratie
      • Koppelingen
      • Alle workflowtools
    • Voor wie zijn wij er?
      • Fiscalist
      • Accountant
      • Belastingadviseur
      • Administratie- en boekhoudspecialist
      • Bedrijfsleven
      • Alle beroepsgroepen
  • Fiscaal nieuws
    • Nieuws
      • Laatste nieuws
      • Nieuws thema’s
      • Nextens product nieuws
      • Prinsjesdag
      • Alle nieuws items
    • Achtergrond
      • Podcasts
      • Videos
      • Alle achtergrond items
  • Aan de slag met Nextens
    • Direct starten
      • Starter?
      • Overstapper?
      • Desktop naar cloud?
      • Nextens Academy
      • Nextens Support
      • Alles over direct starten
    • Onze producten
      • Aangiftesoftware
      • Fiscaal advies als Service (FaaS)
      • Kennisoplossingen
      • Workflowtools
      • Al onze producten
    • Voor wie zijn wij er?
      • Fiscalist
      • Accountant
      • Belastingadviseur
      • Administratie- en boekhoudspecialist
      • Bedrijfsleven
      • Alle beroepsgroepen
  • Over ons
    • Over Nextens
      • Visie Nextens
      • Historie Nextens
      • In de pers
      • Veiligheid
      • Vacatures
      • Alles over Nextens
    • Ontwikkelingen
      • Productnieuws
      • Koppelingen
      • RGS
      • Nextens Denktank
      • Meer ontwikkelingen
    • Organisatie
      • Part of Relx
      • LexisNexis Risk Solutions
      • Zuster van XpertHR
      • Alles over onze organisatie
    • Contact
      • Accountmanagers
      • Klantenservice
      • Technische support desk
      • Al onze contactgegevens
  • Login
  • Probeer nu
Home Fiscaal nieuws Columns Meer onduidelijkheid over leegwaarderatio

Meer onduidelijkheid over leegwaarderatio

Nicolette van den Hout25 jan 2016

Bepaling onredelijke afwijking van werkelijke waarde

De Hoge Raad oordeelde op 3 april 2015 (nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812) dat de per 2010 geïntroduceerde zogenoemde leegwaarderatio (artikel 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001) in bepaalde gevallen kan worden vervangen door de werkelijke waarde van de verhuurde woning. De forfaitaire leegwaarderatio heeft betrekking op woningen waaraan een lagere waarde moet worden toegekend in verband met daarvoor geldende huurbescherming. De vastgestelde WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met de leegwaarderatio, die op dit moment minimaal 45% bedraagt bij een jaarlijkse huuropbrengst van maximaal 1% van de WOZ-waarde (1.17.1.1 Fiscale cijfers 2016).

Leegwaarderatio nog te hoog

De leegwaarderatio is sinds de invoering verlaagd om rekening te houden met de marktomstandigheden maar blijkt in een aantal gevallen nog steeds te hoog in vergelijking met de waarde in het economische verkeer (WEV). De Hoge Raad geeft aan dat deze ‘stapeling van forfaits’ (forfaitair box 3-rendement, WOZ-waarde én leegwaarderatio) moet worden getoetst aan artikel 1 Eerste Protocol (artikel 1 EP) bij het EVRM (recht op ongestoord genot van eigendom). Als de op die manier berekende waarde voor 10% of meer afwijkt van de werkelijke waarde van de verhuurde woning met huurbescherming, is er sprake van een onbedoeld gevolg en moet de forfaitaire waardering achterwege blijven. De zaak werd verwezen naar Hof Den Haag zodat alsnog kon worden vastgesteld of er sprake was van een dergelijke onredelijke afwijking.

Meerdere panden

Het gaat hier om een man die vijf woningen verhuurt. De minimale leegwaarderatio was in het betreffende jaar (2010) nog 60% maar toch lukt het hem niet om aannemelijk te maken dat de box 3-waarde van de woningen moet worden verlaagd. De waarde wordt alleen op grond van een nader, voldoende onderbouwd, standpunt van de inspecteur verminderd voor een woning die niet één maar twee huurders heeft (de inwonende dochter van de huurder wordt alsnog als een (mede)huurder aangemerkt). De verhuurder komt zelf alleen met waarderingen die zijn afgeleid van taxaties naar het waardepeil juni 2015, en andere informatie die niet direct een relatie heeft met de werkelijke waarde op 1 januari 2009.

Pakketbenadering

Het in de inleiding genoemde discussiepunt is het weigeren door het Hof van de pakketbenadering die de inspecteur voorstaat. Volgens het Hof moet er per pand worden beoordeeld of toepassing van de leegwaarderatio leidt tot een afwijking van 10% of meer van de werkelijke waarde. De wettekst biedt volgens het Hof geen ruimte voor een andere toetsing.

Er bestaat geen twijfel over het feit dat de box 3-waarde van verhuurde woningen per woning moet worden bepaald, maar het gaat hier nu juist om het vaststellen van een eventuele strijdigheid met artikel 1 EP. Wij zijn van mening dat voor deze toets wel degelijk een pakketbenadering moet worden gehanteerd, aangezien moet worden bepaald of de ‘stapeling van forfaits’ leidt tot een individual excessive burden (buitensporige last) bij, in dit geval, de verhuurder. Dan moet naar de box 3-waarde van de gezamenlijke panden worden gekeken omdat het mogelijk is dat de waardering per pand acceptabel is maar het saldo van alle waarderingen bij elkaar tóch 10% of meer afwijkt van de werkelijke waarde. Het hanteren van een pakketbenadering sluit aan bij doel en strekking van artikel 1 Eerste Protocol, dat de box 3-waarde per woning wordt vastgesteld is meer een bijkomstigheid.

U kunt hyperlinks uit bovenstaand artikel alleen openen wanneer u een abonnement op de Kennisbank FiscaalTotaal heeft. 

Artikel delen:
  • Facebook
  • Twitter
  • Email
  • Whatsapp
  • Linkedin

Anderen bekeken ook

Nieuws

21 mrt 2023

3 Min

Raad van State zeer kritisch over links alternatief vermogensbelasting

Het onlangs voorgestelde plan voor een progressieve vermogensbelasting is niet snel uitvoerbaar, levert geen stabiele opbrengst en draagt in slechts ...    >

Lees meer

Nieuws

9 mrt 2023

2 Min

VEB stapt naar de rechter wegens box 3-heffing

Belangenverenging springt in de bres voor beleggers en stapt naar de rechter vanwege het forfaitair rendement van 5,5% op beleggingen. ...    >

Lees meer

Eigenwoningschenking

Nieuws

7 mrt 2023

1 Min

Van Rij wil af van dubieus verdienmodel WOZ-bureaus

Staatssecretaris van Fiscaliteit Marnix van Rij gaat de strijd aan met bureaus die voor woning eigenaren de WOZ-beschikking aanvechten. De ...    >

Lees meer

Net als 20.000 anderen het meest actuele fiscale nieuws?

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief

Jouw fiscaal partner

Neem voor meer informatie contact op met onze adviseurs

Footer

  • Onze producten
  • Aangiftesoftware
  • Kennisoplossingen
  • Advies en workflow
  • Voor wie zijn wij er?

  • Aan de slag met Nextens
  • Direct starten
  • Nextens Academy
  • Nextens Support
  • Over ons
  • Over Nextens
  • Ontwikkelingen
  • Contact
  • Accountmanagers
  • Klantenservice
  • Technische Support Desk
  • Contactgegevens
Relx Logo
Relx Logo

  • The following regulations apply to the use of this website:
  • Terms and conditions
  • Security
  • Privacy policy
  • Cookie policy
  • Nextens® is a brand of LexisNexis® Risk Solutions, part of RELX.
  • Copyright reserved © 2023 LexisNexis Risk Solutions.