In het Belastingplan 2026 zijn een aantal fiscale wijzigingen voorgesteld die gevolgen hebben voor de vastgoedbranche. Het aantal wijzigingen is beperkt; dit hangt natuurlijk samen met het demissionaire kabinet, dat (grote) wijzigingen doorschuift naar een volgend kabinet. Ook benoemen wij ter herinnering nog enkele veranderingen voor het jaar 2026 die reeds vorig jaar zijn aangenomen.
Aanpassing forfait voor overige bezittingen box 3
In het Belastingplan 2026 is het voorstel opgenomen om het forfaitaire rendement voor overige bezittingen (waaronder vastgoed) in box 3 te verhogen met 1,78% naar 7,78%.
Deze verhoging werd al begin 2025 aangekondigd bij de Wet tegenbewijsregeling box 3 vanwege budgettaire redenen. Opvallend is dat de wetgever in het Belastingplan 2026 een onderbouwing heeft toegevoegd voor deze verhoging. In de berekeningsmethode van het forfait voor overige bezittingen worden voortaan de huuropbrengsten en voordelen als gevolg van eigen gebruik van onroerende zaken betrokken. Als gevolg van de aangepaste berekeningsmethode voor het rendement op onroerende zaken stijgt het forfait voor overige bezittingen voor 2026 met 1,78 procentpunt.
Wij vermoeden dat de wetgever deze onderbouwing heeft gegeven met het oog op de juridische houdbaarheid. Wij verwachten namelijk dat vastgoedbeleggers in box 3 juridische stappen zullen nemen tegen de verhoging, omdat zij bij het bepalen van het werkelijk rendement geen rekening mogen houden met onderhoudskosten. Eerder schreven we hier al een blog over: Tegenbewijsregeling box 3: de vastgoedbelegger in het nauw.
Tot slot is voorgesteld om het heffingsvrije vermogen in box 3 te verlagen van € 57.684 naar € 51.396.
Wijzigingen leegwaarderatio box 3 en Successiewet
De waarde van verhuurde woningen wordt voor box 3 en de Successiewet in beginsel vastgesteld op basis van de WOZ-waarde, die uitgaat van een vrij opleverbare staat. Omdat dit geen realistische waarde geeft voor woningen met huurbescherming, geldt een afwijkende regeling: de leegwaarderatio. Deze regeling bepaalt een percentage van de WOZ-waarde op basis van de huuropbrengst.
De wetgever wil de leegwaarderatio voor zowel box 3 als de Successiewet op twee punten aanpassen met ingang van 1 januari 2026:
- Als de waarde volgens de leegwaarderatio 10% of meer boven de werkelijke waarde in het economische verkeer ligt, mag worden uitgegaan van die werkelijke waarde. De bewijslast hiervoor ligt bij de vastgoedbelegger. De voorgestelde wijziging volgt uit een oordeel van de Hoge Raad dat de leegwaarderatio soms leidt tot een te hoge waardering van verhuurde woningen.
- De leegwaarderatio is alleen nog van toepassing in situaties waarin de huur- of pachtprijs marktconform is. Omgekeerd geldt de regeling dus niet langer bij een te lage huur, bijvoorbeeld vanwege familieverhoudingen.
Volgens het kabinet is het onwenselijk dat gelieerde partijen via een lage huur- of pachtprijs een lagere waarde kunnen hanteren op basis van het hierboven genoemde arrest van de Hoge Raad. Daardoor is het mogelijk dat gelieerde partijen op basis van een te lage huurprijs de waarde in het economische verkeer op een te laag bedrag vaststellen. Er kan volgens de wetgever namelijk niet met zekerheid worden gesteld dat een te lage huurprijs altijd eerst wordt gecorrigeerd tot een marktconforme huurprijs voordat de waarde van de woning wordt bepaald.
Voor de volledigheid merken wij op dat de leegwaarderatio nog altijd niet van toepassing is bij tijdelijke verhuur of wanneer de huurder geen huurbescherming geniet.
Nog drie wijzigingen die uit het Belastingplan 2025 volgen
- Verlaging overdrachtsbelastingtarief
Het overdrachtsbelastingtarief voor verhuurde woningen wordt verlaagd naar 8%. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, blijft het tarief 10,4%. Een amendement om het tarief verder te verlagen naar 6% heeft het niet gehaald.
Er zijn geen wijzigingen in het tarief voor de overdrachtsbelasting voor eigen woningen (2%) en in de startersvrijstelling (0%). - Btw-herziening op onroerende investeringsdiensten
Per 1 januari 2026 wordt een vijfjarige btw-herzieningsregeling ingevoerd voor investeringsdiensten aan onroerende zaken, met een drempel van € 30.000.
De maatregel richt zich specifiek op btw-besparende structuren bij short stay-verhuur van gerenoveerde woningen en de transformatie van niet-woningen naar woningen. De maatregel kan echter ook van invloed zijn op andere ondernemers die vastgoed bezitten of gebruiken. Het zal in ieder geval de nodige administratieve werkzaamheden vergen van veel vastgoedbezitters.
Over deze wijziging schreven wij eerder: Herziening btw-aftrek onroerende zaken. - Verhoging btw-tarief op logies
Vanaf 1 januari 2026 vallen hotelovernachtingen onder het standaard btw-tarief. De kortdurende verhuur van accommodaties zal dus niet langer tegen het verlaagde btw-tarief van 9% plaatsvinden, maar tegen 21%.
Volledig zeker is de verhoging echter nog niet. Recentelijk is een motie ingediend om het btw-tarief op 9% te houden. De verhoging naar 21% zou namelijk economisch ongunstig zijn. Bij de behandeling van het Belastingplan 2026 kan de verhoging dus nog worden teruggedraaid.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn als fiscalist werkzaam bij Ymere en schrijven regelmatig over vastgoed en fiscaliteit voor nextens.nl.
Heb je meer fiscale vragen m.b.t. vastgoed?
