Onbebouwde grond kan voor de btw al als bouwterrein gelden voordat het omgevingsplan bebouwing toestaat. Dat blijkt uit een nieuw standpunt van de Kennisgroep omzetbelasting. Een formele bouwbestemming op het moment van levering is dus niet altijd doorslaggevend. Wel moeten er voldoende objectieve gegevens zijn waaruit blijkt dat de grond daadwerkelijk voor bebouwing is bestemd. Het moment van levering speelt daarbij een centrale rol. Juist dan moet uit de beschikbare feiten en omstandigheden blijken wat er met het terrein gaat gebeuren.
Wanneer is sprake van een bouwterrein voor de btw?
De Wet op de omzetbelasting omschrijft een bouwterrein als onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om met een of meer gebouwen te worden bebouwd. Deze definitie geldt sinds 2017 en sluit aan bij Europese rechtspraak.
Het begrip bouwterrein voor de btw moet ruim worden uitgelegd. Een terrein hoeft daarom nog geen formele bouwbestemming te hebben. Ook hoeft een omgevingsvergunning nog niet definitief te zijn verleend. De feitelijke omstandigheden en aantoonbare plannen kunnen voldoende zijn om een bebouwingsbestemming vast te stellen.
Is een gewijzigd omgevingsplan noodzakelijk?
Volgens de kennisgroep is het antwoord nee. Het geldende omgevingsplan hoeft bebouwing op het leveringsmoment nog niet toe te staan.
Er moet dan wel een duidelijke verwachting bestaan dat het omgevingsplan wordt gewijzigd. Ook kan de verwachting bestaan dat een omgevingsvergunning wordt verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Deze procedure staat bekend als een BOPA.
Een algemene wens om de grond ooit te bebouwen is niet voldoende. De bedoeling van de koper moet worden ondersteund door controleerbare feiten. Daardoor ontstaat een beoordeling die niet alleen op verwachtingen of verklaringen van betrokken partijen rust.
Welke objectieve gegevens tellen mee?
Bij de beoordeling kunnen verschillende objectieve gegevens een rol spelen. Denk aan een gemeentelijke omgevingsvisie of een uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Ook correspondentie tussen de koper en de gemeente kan relevant zijn.
Daarnaast noemt de kennisgroep intentieovereenkomsten, samenwerkingsovereenkomsten en concrete uitlatingen van de gemeente. Interne ontwikkelingsplannen van de koper kunnen eveneens meewegen. Hetzelfde geldt voor een architectplan, gemaakte architectkosten en de overeengekomen grondprijs.
Geen van deze omstandigheden hoeft afzonderlijk beslissend te zijn. De gegevens moeten in samenhang worden beoordeeld. Daarbij gaat het steeds om de situatie zoals die bestond op het moment van levering. Ontwikkelingen die pas later plaatsvinden, kunnen de eerdere bestemming niet zelfstandig bepalen. Ze kunnen soms wel aansluiten bij wat op het leveringsmoment al objectief zichtbaar was.
Waarom kwalificeerde de landbouwgrond als bouwterrein?
Het standpunt van de Kennisgroep omzetbelasting gaat over percelen landbouwgrond die een ondernemer aan een projectontwikkelaar verkocht. De projectontwikkelaar wilde op deze grond woningen realiseren. Op het moment van levering hadden de percelen nog een agrarische bestemming. Bebouwing was volgens het geldende omgevingsplan daarom nog niet toegestaan.
Toch waren er al verschillende aanwijzingen voor toekomstige woningbouw. De gemeente had de percelen opgenomen in een omgevingsvisie voor de ontwikkeling van het gebied. Andere percelen uit hetzelfde gebied waren bovendien al veranderd in woningbouwlocaties.
Na het sluiten van de koopovereenkomst liet de gemeente weten positief tegenover de plannen te staan. De gemeente benoemde ook de voorwaarden voor de verdere procedure. Vervolgens diende de projectontwikkelaar een formeel verzoek tot herontwikkeling in. Kort voor de levering bevestigde de gemeente haar positieve houding opnieuw schriftelijk.
Deze omstandigheden waren al bekend toen de grond werd geleverd. Volgens de kennisgroep wezen zij voldoende duidelijk op een toekomstige wijziging van het omgevingsplan. De landbouwgrond kwalificeerde daardoor als bouwterrein voor de btw, hoewel woningbouw op het leveringsmoment formeel nog niet was toegestaan.
Wat betekent dit standpunt voor de btw-beoordeling?
Het standpunt bevestigt dat de publiekrechtelijke bestemming niet als enige factor telt. De beoordeling richt zich op alle beschikbare omstandigheden rond de levering.
Daardoor kan landbouwgrond of andere onbebouwde grond eerder als bouwterrein voor de btw kwalificeren dan uit het omgevingsplan alleen blijkt. Tegelijk blijft iedere situatie afhankelijk van de aanwezige documenten, de voortgang van de plannen en de houding van de gemeente.
Conclusie
Een geldende bouwbestemming is niet noodzakelijk voor de kwalificatie als bouwterrein voor de btw. Doorslaggevend is of op het moment van levering voldoende objectieve gegevens wijzen op toekomstige bebouwing. Een omgevingsvisie, gemeentelijke correspondentie en concrete ontwikkelingsplannen kunnen samen zo’n bestemming aannemelijk maken.
Zeker weten hoe het zit met btw en bouwgrond?
