De regels voor btw-aftrek bij een VvE zijn verduidelijkt. In een besluit van 20 augustus 2026 past de staatssecretaris van Financiën het bestaande besluit over aftrek van omzetbelasting aan. Vooral de positie van ondernemende leden van een vereniging van eigenaren verandert. Daarnaast verwerkt het besluit de nieuwe herzieningsregels voor investeringsdiensten aan onroerende zaken. Het besluit is op 24 augustus 2026 gepubliceerd en treedt op 25 augustus 2026 in werking. De aanpassing rond VvE’s heeft ook betekenis voor bestaande situaties.
Wat verandert er aan de btw-aftrek bij VvE
Een VvE is voor reguliere werkzaamheden, zoals beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen, in beginsel geen btw-ondernemer. Dat kan anders zijn wanneer de VvE daarnaast economische activiteiten verricht. Denk bijvoorbeeld aan de exploitatie van laadpalen of de verhuur van ruimten.
Juist die combinatie kon onder de oude goedkeuring tot problemen leiden. Ondernemende leden konden onder voorwaarden btw aftrekken die de VvE zelf niet in aftrek kon brengen. Daarbij gold echter als voorwaarde dat de VvE niet als ondernemer kwalificeerde. Die voorwaarde is nu gewijzigd.
Niet de status van de VvE maar de aanschaf staat centraal
Voortaan is bepalend of de VvE de betreffende goederen en diensten als ondernemer heeft aangeschaft. De VvE mag dus voor bepaalde activiteiten btw-ondernemer zijn zonder dat dit automatisch toepassing van de goedkeuring uitsluit.
Daarmee sluit het besluit beter aan op situaties waarin een VvE zowel reguliere taken uitvoert als economische activiteiten verricht. Wanneer de VvE de betreffende goederen of diensten niet als ondernemer afneemt, kan de niet-afgetrokken btw onder voorwaarden terechtkomen bij ondernemende leden. Het doel daarvan is het voorkomen van cumulatie van btw. De staatssecretaris merkt expliciet op dat deze verduidelijking ook betrekking heeft op bestaande situaties.
Welke voorwaarden gelden voor ondernemende VvE-leden?
De goedkeuring kent meerdere voorwaarden. Zo moet het ondernemende lid de betreffende goederen of diensten gebruiken voor met btw belaste handelingen. Daarnaast vindt de aftrek plaats naar rato van de financiële bijdrage van dat lid aan de VvE.
Verder neemt het lid voor de btw de bijbehorende rechten en verplichtingen over. Dat betekent onder meer dat eventuele herzieningsregels van toepassing zijn alsof de btw rechtstreeks aan het lid in rekening was gebracht. Wordt een betrokken investeringsgoed binnen de herzieningstermijn doorgeleverd, dan kan dit daarom gevolgen hebben voor de eerder toegepaste aftrek.
Ook investeringsdiensten zijn in het besluit verwerkt
Het wijzigingsbesluit sluit daarnaast aan op de herzieningsregeling voor investeringsdiensten die sinds 1 januari 2026 geldt. Een investeringsdienst is in dit verband een dienst aan een of meer onroerende zaken die deze meerjarig dient en waarvoor de vergoeding ten minste 30.000 euro bedraagt.
Sinds 2026 wordt de btw-aftrek op zulke diensten gedurende vijf jaar gevolgd. Het gaat om het jaar van ingebruikname en de vier daaropvolgende jaren. Verandert in die periode het gebruik voor belaste en vrijgestelde prestaties, dan kan herziening van de oorspronkelijke btw-aftrek aan de orde zijn. Het bestaande aftrekbesluit is op verschillende plaatsen aan deze regeling aangepast.
Bij toepassing via een VvE is nog een detail relevant. Het bedrag van 30.000 euro wordt voor deze regeling getoetst op het niveau van de VvE en niet afzonderlijk per ondernemend lid.
Overige wijzigingen in het btw-besluit
Naast de aanpassingen voor VvE’s en investeringsdiensten bevat het besluit enkele technische actualisaties. Zo zijn verwijzingen naar het Besluit onroerende zaken omzetbelasting bijgewerkt en is een onjuiste wettelijke verwijzing hersteld. Ook is een voetnoot aangevuld met het arrest Vittamed van het Hof van Justitie van de Europese Unie uit 2022.
Conclusie
Het nieuwe besluit verduidelijkt de btw-aftrek bij VvE en sluit het bestaande aftrekbesluit aan op de herzieningsregeling voor investeringsdiensten. Vooral de gewijzigde voorwaarde voor ondernemende VvE-leden is relevant. Niet langer de algemene ondernemersstatus van de VvE, maar de hoedanigheid waarin de concrete goederen en diensten zijn aangeschaft, is bepalend. Daardoor kan de goedkeuring ook spelen bij VvE’s die voor andere activiteiten wel btw-ondernemer zijn.
Meer weten over btw-aftrek bij de VvE?
