Al een aantal keren eerder heb ik een blog geschreven over koop- aanneemovereenkomsten en btw. Door gebruik te maken van koop- aanneemovereenkomsten kan normaliter een belastingvoordeel worden gerealiseerd. Daarbij is onder andere van belang of sprake is van bebouwde of onbebouwde grond. Dat een perceel grond met bebouwing inmiddels ook als een btw-bouwterrein kan kwalificeren, wordt aan de hand van jurisprudentie in het onderstaande nader toegelicht.
Belastingvoordeel tariefverschil
In de situatie waarin nieuw gerealiseerde appartementen worden verkocht aan de toekomstige bewoners daarvan na oplevering, geldt dat over de volledige koopsom 21% btw is verschuldigd. Een belastingvoordeel kan daarentegen worden gerealiseerd door te werken met koop- aanneemovereenkomsten.
De bestaande oude onroerende zaak wordt dan eerst gesplitst in toekomstige appartementsrechten. Voorafgaand aan de sloop van het pand worden deze appartementsrechten alvast verkocht en geleverd aan de toekomstige bewoners van het pand, terwijl diezelfde kopers met een externe aannemer een separate aanneemovereenkomst sluiten. De levering van de appartementsrechten is dan niet belast met 21% btw, maar is onderworpen aan 10,4% (tarief 2025 voor niet-woningen) overdrachtsbelasting. Bij verkoop tegen VON-prijzen kan op die manier 10,6% belasting worden bespaard over de grondwaarde van de appartementsrechten.
Bebouwde grond, onbebouwd bouwterrein of verwaarloosbare bebouwing
Na kadastrale splitsing geldt dat de btw-kwalificatie per individueel appartementsrecht moet worden beoordeeld. Het bovenstaande is bijvoorbeeld niet van toepassing voor kavels die na splitsing volledig onbebouwd zijn. Immers, onbebouwde grond dat is bestemd om te worden bebouwd kwalificeert als een bouwterrein dat van rechtswege is belast met btw. Levering in de overdrachtsbelastingsfeer is dan niet mogelijk.
In de zaak van de levering van een terrein dat na sloop grotendeels onbebouwd was maar waarop nog wel een muur was blijven staan, oordeelde de Hoge Raad op 9 februari 2024 (nr. 21/02407) dat de omvang van de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van de rest van het onbebouwde terrein. Hierdoor werd het gehele terrein als btw-bouwterrein gezien. Kortom, de aanwezigheid van bijvoorbeeld een muur of andere minimale bebouwing op een stuk grond hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat er sprake is van de levering van bebouwde grond.
Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2025 (nr. 23/2313)
In deze zaak bevatte een perceel met bouwbestemming op moment van levering een monumentale theekoepel, een asfaltpad, een fietsenstalling en een verharding voor een parkeerplaats. Vanwege de monumentale status mag de koper de theekoepel niet slopen. In geschil is of sprake is van onbebouwde grond en daarmee een bouwterrein. Omdat de totale oppervlakte van de totale bebouwing slechts 3% van het totale perceel is en vanwege de ondergeschikte aard van de bebouwing, oordeelde het hof dat de aanwezige bebouwing verwaarloosbaar is en dat het gehele perceel kwalificeert als onbebouwde grond.
Conclusie
Indien een kavel of toekomstig appartementsrecht na kadastrale splitsing nog slechts bestaat uit een klein stukje bebouwing zou mogelijk sprake kunnen zijn van een btw-bouwterrein en kan geen belastingvoordeel worden behaald. Waar de grens van het subjectieve begrip ‘verwaarloosbaar’ ligt, is thans nog ongewis en zal ongetwijfeld leiden tot nieuwe jurisprudentie. Wordt vervolgd derhalve.
De auteur drs. Jan Plat is partner en als btw-adviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs & Accountants te Volendam
Nextens Naslag
Met Nextens Naslag ben je altijd op de hoogte van de laatste fiscale ontwikkelingen!
