Wij krijgen regelmatig de vraag van ouders of zij op een voordelige manier hun woning kunnen verkopen aan hun kinderen. De fiscale wetgeving geeft hiervoor zeker mogelijkheden. Heb je een klant waarbij deze vraag leeft? Laat hem of haar dan weten hoe zij dat moet doen. Ik begin deze column met een praktijkvoorbeeld. Daarna ga ik in op vragen die mogelijk bij je opkomen.
Voorbeeld
Je klanten Karel en Lies (echtgenoten) hebben een woning laten taxeren. De woning heeft een marktwaarde van 350.000. De WOZ-waarde bedraagt € 300.000. Hun dochter Josefien wil de woning kopen. Karel en Lies gunnen haar de woning voor € 300.000.
Karel en Lies verkopen de woning € 50.000 onder de marktwaarde. Zij bevoordelen hun dochter Josefien daardoor bewust met € 50.000. Josefien verrijkt hierdoor met
€ 50.000. Zij vragen zich af of Josefien schenkbelasting moet betalen.
Wanneer is er sprake van een schenking?
Wanneer ouders hun woning verkopen aan hun kind voor een lagere prijs dan de marktwaarde, dan is dat civielrechtelijk een schenking. De ouders verarmen immers en het kind verrijkt en dat gebeurt bewust.
Waarom is de schenking van een woning tegen een lagere prijs dan de marktwaarde onbelast?
De heffing van schenkbelasting is geregeld in de Successiewet 1956. De wetgever heeft voor woningen een waarderingsvoorschrift bepaald. De waarde van de woning voor de schenkbelasting (zoals dat ook geldt voor de erfbelasting) betreft de WOZ-waarde.
In de huidige woningmarkt is een marktwaarde van een woning vaak (ruim) hoger dan de WOZ-waarde. Het is denkbaar dat een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 een marktwaarde heeft van € 350.000. Voor de heffing van schenkbelasting geldt dan door het waarderingsvoorschrift dat de waarde van de woning gelijk is aan de WOZ-waarde. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de hogere marktwaarde is niet belast met schenkbelasting. Het is belangrijk dat verkoper en koper van de woning de WOZ-waarde opnemen in de koopovereenkomst als koopprijs.
Zijn er nog aandachtspunten waar ik mijn klant op moet wijzen?
Een kleine fout is snel gemaakt. Dat geldt ook bij het fiscaal optimaal schenken van een woning. Wees ervan bewust dat je klant de woning schenkt. In het volgende geval moet – uitgaande van het voorbeeld – Josefien alsnog schenkbelasting betalen:
- Karel, Lies en Josefien komen overeen dat de koopsom € 350.000 bedraagt. Daarbij nemen zij in de koopovereenkomst op dat Karel en Lies € 50.000 van de koopsom kwijtschelden. Zij schenken dan een deel van de koopsom. Josefien is dan over € 50.000 schenkbelasting verschuldigd.
Overige aandachtspunten
- Naast de schenkbelasting is Josefien in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de marktwaarde. Indien Josefien ook een deel van de koopsom geschonken krijgt, dan is zij ook schenkbelasting verschuldigd. Dan kan zij een deel van de schenkbelasting verrekenen met de betaalde overdrachtsbelasting.
- Karel en Lies schenken de woning aan Josefien. Zij gaan de woning vervolgens huren van Josefien. Dan is de schenking mogelijk minder voordelig. Wijs hen erop dat de jaarlijkse huur dan tenminste 6% van de WOZ-waarde bedraagt. Spreken zij een lagere huur af? Dan is Josefien bij het overlijden van haar ouders mogelijk erfbelasting verschuldigd over de eerdere schenking van de woning. Voor de erfbelasting verkrijgt Josefien de woning bij fictie.
Kan ik mijn klant nog scherper adviseren?
Karel en Lies hebben een woning met een marktwaarde van € 350.000. Zij verkopen deze aan hun dochter Josefien tegen de WOZ-waarde (€ 300.000). Deze waarde nemen zij op in de koopovereenkomst. Josefien blijft de koopsom schuldig aan haar ouders. Je attendeert de ouders na enkele weken erop dat zij Josefien nog € 106.671 in 2022 belastingvrij mogen schenken ten behoeve van de eigen woning (de jubelton). Josefien ontvangt dit bedrag. Zij lost daarmee de schuld aan haar ouders af. Hiervoor is wel vereist dat Josefien in de woning gaat wonen.
Josefien heeft dan uiteindelijk ‘’maar’’ € 193.329 betaald voor de woning met een waarde van € 350.000. Dat is een voordeel van € 156.671. Hierover betaalt Josefien geen schenkbelasting.
Let op
De schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (jubelton) versobert per 2023 naar een bedrage van ongeveer € 27.231. Vanaf 2024 schaft de wetgever deze regeling af.
Wil je klant een woning schenken? Neem dan de leiding en begeleid je klant hierbij zodat zij de meest optimale route volgen. Zo voorkom je dat je klant voor een vervelende verrassing komt te staan.
Meer lezen over schenken? Bezoek dan onze online kennisbank, Nextens Naslag.
