In de afgelopen jaren is de tendens dat veel agrariërs overgaan van de landbouw naar andere activiteiten, zoals het stallen van caravans of, met bijvoorbeeld de ruimte-voor-ruimte-regeling, het ontwikkelen van woningen. Deze blog handelt over het laatste.
Kern van de zaak: indien de bestemming het toelaat en woningen worden gebouwd en verkocht dan wordt de behaalde winst als winst uit onderneming of als resultaat uit overige werkzaamheden progressief belast in Box 1. Indien wordt gekozen om te bouwen om het vervolgens langdurig te verhuren, dan kan discussie ontstaan met de belastingdienst over de sfeerovergang ofwel de “fase” tussen Box 1 en Box 3. Immers, projectontwikkeling wordt in de praktijk gezien als een werkzaamheid (Box 1). Als daarna het vastgoed langdurig wordt verhuurd dan is sprake van een belegging (Box 3). Mocht ten tijde van de projectontwikkelingsfase een waardesprong zijn gecreëerd, dan wil de belastingdienst deze belasten in Box 1 om vervolgens de waarde van het vastgoed en eventuele verbonden schuld in Box 3 onder te brengen.
Vraag is of deze compartimentering zo vanzelfsprekend is. Immers, er is simpelweg geen realisatieoogmerk. Inmiddels is er jurisprudentie en ook steun in de literatuur te vinden, waaruit volgt dat uitsluitend bij realisatie van het voordeel, of indien het oogmerk daartoe aanwezig is, deze belast kan worden in Box 1. De jurisprudentie ziet op een agrariër die op zijn grond een appartementcomplex bouwt en die langdurig verhuurt aan een uitzendbureau voor het huisvesten van buitenlandse werknemers.
Deze ontwikkeling kan mogelijk een uitkomst bieden voor grondeigenaren die woningen willen ontwikkelen. Uiteraard verdient dit een opmerking vooraf. Dit betreft uitsluitend in echte derdenverhoudingen, ofwel de grondeigenaar en de eigenaar van het vastgoed (lees: opstal) moeten onafhankelijke derden zijn. De jurisprudentie over verbonden partijen is volstrekt helder en biedt geen mogelijkheden. De grondeigenaar vestigt een pandrecht voor de toekomstige huurder cq. eigenaar van de opstal. Er is onder voorwaarden goedgekeurd dat een recht van opstal onder de huuranalogie ressorteert, ofwel heffing in Box 3. Mocht de bewoner gebruik willen maken van de eigenwoningregeling, dan is het “huren” van de grond onvoldoende. Onder voorwaarden biedt het recht van erfpacht wel toegang tot de eigenwoningregeling. In recente jurisprudentie is uitgemaakt dat onder voorwaarden een combinatie van een opstalrecht en erfpacht mogelijk is in een echte derdenverhouding. Het zou natuurlijk voor de grondeigenaar interessanter kunnen zijn indien een bedrag ineens wordt ontvangen bij het vestigen van het opstalrecht en de erfpacht. Vraag is hoe de belastingdienst omgaat met een afkoop van de erfpacht, waardoor direct een bedrag ineens wordt ontvangen door de grondeigenaar. Hier is nog geen jurisprudentie over bekend, maar het vorenstaande maakt duidelijk dat er nog steeds mogelijkheden zijn voor grondeigenaren om grond onder de regels van Box 3 te laten ressorteren indien geen realisatieoogmerk aanwezig is.
