Vóór de financiële crisis in 2008 was de overdrachtsbelasting erg overzichtelijk. Als je een onroerende zaak kocht dan moest je 6% overdrachtsbelasting betalen. In sommige situaties kun je een beroep doen op een vrijstelling. Om de woningmarkt te stimuleren is er in 2011 een verlaagd tarief 2% geïntroduceerd. In het Belastingplan 2021 stelt de wetgever nu voor om nog twee tarieven toe te voegen. In deze column laat ik zien dat deze voorstellen zorgen voor onduidelijkheid, problemen in uitvoering en onnodige druk op banken en notarissen.
2% tarief woningen
Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt sinds 2011 bij de aankoop van een woning. In eerste instantie was dat een tijdelijke maatregel, maar die is later omgezet in een structurele wijziging.
Door het verschil tussen 6% voor niet-woningen en 2% voor woningen, zijn er de nodige procedures gevoerd over de definitie van een woning. Is bijvoorbeeld een kantoorvilla een woning? In 2017 heeft de Hoge Raad daar in een aantal arresten duidelijkheid over gegeven.
Het 2%-tarief voor woningen blijft volgens het voorstel in het Belastingplan 2021 ook na 1 januari 2021 bestaan, waarbij als aanvullende eis geldt dat de koper ook zelf in de woning gaat wonen. De koper moet dat schriftelijk verklaren.
Vrijstelling starters
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Samen met de aangescherpte maxima voor een hypotheek, is het voor starters lastig een woning te kopen. De wetgever stelt in het Belastingplan 2021 daarom voor om een vrijstelling overdrachtsbelasting in te voeren voor starters. De vrijstelling is van toepassing als de koper tussen 18 en 35 jaar oud is op het moment van levering bij de notaris én hij/zij niet eerder de vrijstelling heeft toegepast. Dat betekent dat iemand die nu 34 is en eerder al een woning heeft gekocht, de vrijstelling ook toe kan passen. Hij heeft de vrijstelling immers niet eerder toegepast.
8% niet-woningen en tweede woningen
Voor niet-woningen en woningen die iemand koopt en daar niet zelf gaat wonen, wordt het voorgestelde tarief per 1 januari 2021 8%. Eerder was een verhoging van het tarief naar 7% aangekondigd. Het tarief van 8% geldt volgens het voorstel vanaf 1 januari 2021 bijvoorbeeld ook voor een bestaande recreatiewoning. Voor bedrijfspanden betekent het voorstel een verhoging van 6% naar 8%, voor woningen is de verhoging naar 8% veel forser ten opzichte van de nu geldende 2%.
Drukte en uitvoering
Door de voorgestelde wijzigingen per 1 januari 2021 verwacht ik dat de aankoop van woningen voor eigen bewoning worden uitgesteld bij aankoop door personen onder de 35 jaar. Mensen die van plan zijn om een tweede woning aan te kopen of beleggers die investeren in woningen zullen de overdracht nog vóór 1 januari 2021 willen. Ook bedrijven die bezig zijn een bestaand bedrijfspand aan te kopen, zetten hier haast achter. Banken en notarissen gaan dus waarschijnlijk een erg drukke herfst en winter tegemoet.
De eis van zelfbewoning voor de vrijstelling of het 2% tarief gaat nog regelmatig voor discussie zorgen verwacht ik. De uitvoering wordt nu bij de notaris neergelegd. Die moet samen met de koper zorgen dat de koper een schriftelijk verklaring afgeeft dat hij de gekochte woning zelf gaat bewonen.
Conclusie
De overdrachtsbelasting wordt sinds 2011 meer ingezet als instrument om de woningmarkt te beïnvloeden. Ik vraag mij af of het beoogde doel met de voorgestelde wijzigingen wordt bereikt. Ik voorzie vooral meer administratieve lasten en een druk op de dienstverleners die betrokken zijn bij de aan- en verkoop van onroerende zaken. De tarieven voor de overdrachtsbelasting zien er na het voorstel wat mij betreft als een soort grabbelton uit. Ik hoop dat er tijdens de behandeling van het voorstel nog kritisch gekeken wordt naar de effectiviteit van de wijzigingen. In december weten we de uitkomst!
