Het kabinet heeft voorgesteld om een fiscaal voordeel voor kopers en verkopers van nieuw vastgoed af te schaffen, wat opnieuw een bedreiging vormt voor de ambitieuze bouwplannen van woonminister Hugo de Jonge (CDA). Werkgevers, bouwers en projectontwikkelaars waarschuwen dat projecten duurder zullen worden en fiscalisten spreken van een onevenredige verzwaring van de belastingdruk.
Onhaalbaar 2023-doel
Het voorstel richt zich op deals waarbij nieuw onroerend goed wordt ondergebracht in een besloten vennootschap en de verkoper geen vastgoed zelf levert, maar aandelen overdraagt. Er is geen btw verschuldigd over deze transactie, wat het kabinet wil aanpakken omdat wel btw moet worden betaald als het vastgoed zelf wordt verkocht.
Bouwbedrijven en ontwikkelaars voorspellen dat de woningbouwsector opnieuw getroffen zal worden. Zij hebben al eerder gewaarschuwd dat het plan van De Jonge om een groot deel van de huursector te reguleren, zal leiden tot de onhaalbaarheid van het doel om 900.000 nieuwe woningen te bouwen in 2030.
Scholen en ziekenhuizen
Nu blijkt dat het repareren van een “btw-lek” bij de verkoop van nieuwe gebouwen dit doel verder zal bemoeilijken, volgens VNO-NCW, Bouwend Nederland en Neprom (projectontwikkelaars). Critici voegen eraan toe dat deze wetswijziging ook gevolgen zal hebben voor de nieuwbouw van scholen, ziekenhuizen en projecten voor de energietransitie.
Rode cijfers
Jan Fokkema, directeur van Neprom, meldt dat de recentelijk afgesloten internetconsultatie over belastingwijzigingen nu al voor veel onrust heeft gezorgd onder de leden van de organisatie. De aanpassing zorgt ervoor dat een aantal grote bouwprojecten voor huurwoningen in het middensegment, die momenteel nog net financieel haalbaar zijn, door de verandering in de rode cijfers terechtkomen.
Er is geen overgangsregeling opgenomen in het wetsvoorstel, waardoor plannen voor toekomstige projecten onzeker zijn geworden, aldus Fokkema. De Neprom schat dat er honderden nieuwe huurwoningen op het spel staan en is bereid vertrouwelijk inzage te geven aan staatssecretaris Marnix van Rij (Fiscaliteit, CDA) over de projecten die nu onzeker zijn geworden.
Voordeel veel kleiner
Het kabinet is van plan om vanaf volgend jaar een overdrachtsbelasting van 10,4% in te voeren om het huidige voordeel van 21% onbetaalde btw weg te nemen. Dit zal naar verwachting €155 miljoen extra belasting opleveren. Echter beweert Remco van der Zwan, een partner in indirecte belastingen bij EY en betrokken bij het commentaar van de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB) over de wetswijziging, dat het fiscale voordeel veel kleiner is dan het kabinet denkt. Rekenvoorbeelden in de internetconsultatie tonen aan dat de heffing van 10,4% overdrachtsbelasting daarom als overbodig wordt beschouwd.
Volgens Van der Zwan bestaat de overkill uit twee aspecten. Hoewel er op aandelentransacties geen btw wordt geheven, kan de bv geen btw aftrekken die is betaald bij de ontwikkeling van huurwoningen. Als hier rekening mee wordt gehouden, bedraagt het btw-lek niet 21%, maar slechts 3%, verklaart de belastingdeskundige. De overdrachtsbelasting verhoogt de totale belastingdruk echter ver boven de 21%.
Gelijk speelveld
Er zijn ook transacties waarbij de betaalde btw aftrekbaar is, zoals bij bv’s met nieuwe kantoren, wind- en zonneparken. Bij deze transacties doet het btw-lek zich helemaal niet voor, zegt Van der Zwan. Toch stijgt de belastingdruk ook voor deze transacties met 10,4%.
Bij de consultatie heeft Van Rij toegegeven dat een hogere belastingdruk mogelijk is, maar het kabinet vindt het belangrijker om een gelijk speelveld te creëren voor onroerendgoedtransacties dan om excessieve heffingen in bepaalde gevallen te voorkomen.
Desastreuze timing
Fokkema weerlegt het idee dat er sprake is van een belastinglek waardoor vastgoedpartijen onbedoeld fiscaal voordeel behalen. Hij stelt dat het voordeel bij aandelentransacties bewust is gecreëerd door Van Rij’s voorganger. Critici beweren dat de keuze voor aandelen vooral wordt ingegeven door zakelijke en juridische overwegingen, zoals de verkoop van een deel van de aandelen en het feit dat vergunningen en contracten gekoppeld zijn aan de bv waarin de onroerende zaak is ondergebracht.
Volgens de directeur van de Neprom is gelijke fiscale behandeling acceptabel, maar hij beschouwt de voorgestelde maatregel als een ‘strafheffing’. Daarnaast vindt hij de timing van deze onaangekondigde stap ‘desastreus’. Dit komt doordat de woningbouwsector al te maken heeft met stijgende kosten, beperkingen in verband met stikstof en afnemende vraag. De directeur benadrukt dat de politiek voorzichtiger moet opereren en wijst erop dat het kabinet tegelijkertijd miljoenen investeert om nieuwbouwprojecten te stimuleren.
Officiële reactie
Op woensdag zullen degenen die hun mening willen geven over deze kwestie hun standpunten toelichten bij het ministerie van Financiën. Een woordvoerder van het ministerie meldt echter dat er nog geen reactie kan worden gegeven op deze consultatie. Voordat er een officiële reactie komt, zal Van Rij eerst overleg hebben met minister De Jonge. De woordvoerder verwacht dat het wetsvoorstel dit voorjaar zal worden opgenomen in de begrotingsvoorbereiding voor 2024.
