De woningmarkt staat al jaren onder hoogspanning. Er moeten meer (sociale) woningen worden gebouwd en bestaande woningen moeten worden verduurzaamd. Tegelijkertijd worden nationale vastgoedbedrijven, waaronder woningcorporaties, geconfronteerd met lastenverzwarende fiscale regels die bedoeld zijn om internationale belastingontwijking door multinationals tegen te gaan. De renteaftrekbeperking uit de ATAD-richtlijn is daarvan misschien wel het meest pijnlijke voorbeeld.
Gelukkig lijkt er vanuit Europa een positieve ontwikkeling op komst. Eerder dit jaar stelde de Europese Commissie al maatregelen voor om de armoede en woningnood tegen te gaan. Op 24 juni 2026 heeft de Europese Commissie daarnaast een nieuw Tax Omnibus-voorstel gepubliceerd. Dat voorstel moet het Europese kader voor directe belastingen vereenvoudigen en raakt onder meer de ATAD-richtlijn.
Voor woningcorporaties is vooral één onderdeel interessant: de voorgestelde versoepelingen van de renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel) die in Nederland is opgenomen in artikel 15b Wet vennootschapsbelasting.
Geen multinational, wel geraakt
De renteaftrekbeperking heeft als doel grondslaguitholling en winstverschuiving tegen te gaan. Denk aan internationale concerns die via renteconstructies winsten verplaatsen naar landen met een lager belastingtarief. De Nederlandse implementatie is echter veel ruimer vormgegeven dan strikt noodzakelijk, een fenomeen dat in de fiscale praktijk overkill wordt genoemd. Daardoor geldt de renteaftrekbeperking in Nederland voor alle bedrijven die belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting. Woningcorporaties worden hierdoor hard geraakt.
Woningcorporaties zijn kapitaalintensieve organisaties (stichtingen) zonder aandeelhouders, die nagenoeg volledig afhankelijk zijn van vreemd vermogen om hun opgaven te financieren. Woningcorporaties hebben daarnaast geen winstoogmerk, maar zetten hun middelen puur en alleen in voor hun volkshuisvestelijke taak. Juist deze combinatie maakt dat woningcorporaties zo zwaar worden geraakt door de renteaftrekbeperking. De hoeveelheid rente die fiscaal van de winst kan worden afgetrokken, is namelijk afhankelijk van de operationele winst (EBITDA) en de betaalde rente.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bevestigde in 2024 naar aanleiding van Kamervragen al dat de ATAD-renteaftrekbeperking de belastingdruk van woningcorporaties verhoogt en daarmee hun investeringscapaciteit beperkt. Uit ramingen van een onderzoek van branchevereniging Aedes zou de ATAD-druk voor woningcorporaties oplopen van € 414 miljoen in 2025 naar € 628 miljoen in 2029.
Fiscaal beleid zit woonambities in de weg
Van woningcorporaties wordt via de Nationale Prestatieafspraken (NPA) gevraagd om meer te bouwen en meer te verduurzamen. Woningcorporaties kunnen dit niet uit hun operationele kasstroom financieren en de verkoop van woningen wordt vaak beperkt door prestatieafspraken. Voor het realiseren van de afspraken uit de NPA, moeten woningcorporaties daarom meer leningen aantrekken. Door meer te lenen, nemen ook de rentelasten toe en juist die rentelasten kunnen door de renteaftrekbeperking maar beperkt worden afgetrokken van de fiscale winst. De middelen die via de vennootschapsbelasting wegvloeien, kunnen niet tegelijkertijd worden gebruikt voor nieuwbouw, onderhoud of verduurzaming.
Voor de volledigheid merken wij op dat de renteaftrekbeperking in deze situatie niet gericht is op het bestrijden van fiscaal gedreven structuren, maar uitwerkt op de reguliere financiering van sociale woningbouw. Dat maakt de discussie over ATAD bij woningcorporaties echt anders dan de klassieke discussie over belastingontwijking. Het gaat hier niet om winstverschuiving naar het buitenland, maar om een anti-misbruikmaatregel met een overkill voor een nationale publieke taak. Dat lijkt ons niet gewenst en wij vragen ons af of deze overkill geoorloofd is. Deze laatste vraag wordt door woningcorporaties inmiddels ook voorgelegd aan de rechter.
Europese Commissie stelt versoepeling ATAD voor
Het Tax Omnibus-voorstel van 24 juni 2026 komt aan de bezwaren van de woningcorporaties tegemoet. De Europese Commissie stelt voor om de renteaftrekbeperking op meerdere onderdelen te wijzigen:
- De bestaande optionele uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten wordt verruimd naar een bredere categorie van projecten van algemeen belang. Daarbij worden onder meer projecten genoemd die bijdragen aan sociale en betaalbare huisvesting.
- Leningen van derden met een laag risico worden uitgesloten. Daarvoor geldt wel dat de lening niet afkomstig mag zijn van een gelieerde partij en uitsluitend moet worden gebruikt voor de eigen activiteiten.
- De EBITDA-drempel van 30% wordt verplicht. Lidstaten mogen geen lagere drempel hanteren. Voor Nederland is dat relevant, omdat Nederland op dit moment een percentage van 24,5% hanteert.
- Een safe harbour van € 3 miljoen wordt verplicht. Nederland hanteert nu een safe harbour van slechts € 1 miljoen.
- De groepsuitzondering wordt verplicht, Nederland heeft deze nu niet geïmplementeerd.
- Een maatregel om het procyclische effect te beperken wanneer de EBITDA van een belastingplichtige sterk terugvalt.
Wanneer een belastingplichtige aantoont dat zijn EBITDA in een belastingjaar met ten minste 50% is gedaald ten opzichte van het direct voorafgaande belastingjaar, bestaat recht op volledige aftrek van het saldo aan financieringskosten in het jaar van de daling.
De eerste en tweede voorgestelde wijzigingen zijn voor woningcorporaties enorm van belang. Als de rente op leningen van derden voor eigen activiteiten en/of leningen voor sociale en betaalbare huisvesting aftrekbaar worden, valt de aftrekbeperking (nagenoeg) geheel weg. Woningcorporaties zouden hiermee aanzienlijk minder vennootschapsbelasting hoeven te betalen.
Nog geen wet
Toch kunnen woningcorporaties nog niet juichen, het gaat immers slechts om een voorstel. Het Omnibus-voorstel moet nog door de veelal tijdrovende Europese besluitvorming. Voor directe belastingen is unanimiteit in de Raad van de Europese Unie vereist. De definitieve tekst van het voorstel dus nog wijzigen.
De Europese Commissie stelt voor dat lidstaten de Omnibus uiterlijk op 31 december 2028 omzetten in nationaal recht, met toepassing van de meeste bepalingen vanaf 1 januari 2029. Vanwege de vereiste unanimiteit, verwachten wij echter dat deze datum niet gehaald zal worden.
Reactie kabinet op voorstellen
Uit de reactie van het Nederlandse kabinet op het Omnibus-voorstel, blijkt al dat het geen gelopen race is dat het voorstel ongewijzigd de eindstreep gaat halen. Het kabinet is in het algemeen kritisch op de voorstellen van de Europese Commissie.
Het kabinet vindt dat het voorstel zich te sterk richt op de verbetering van de concurrentiepositie van bedrijven, zonder voldoende rekenschap te geven aan de oorspronkelijke doelstelling van de ATAD-richtlijn (het bestrijden van belastingontwijking).
Zo vindt het kabinet de uitzondering voor leningen van derden en de groepsuitzondering niet noodzakelijk. Ook vindt het kabinet het voorstel om het procyclische effect te beperkt niet nodig, omdat de niet-aftrekbare rente reeds onbeperkt in de tijd voorwaarts kan worden voortgewenteld.
Goed nieuws voor woningcorporaties is echter de reactie van het kabinet op het voorstel om sociale en betaalbare huisvesting van de renteaftrebeperking uit te zonderen. Het kabinet is hier namelijk positief over. Daarnaast is het kabinet ook positief over het harmoniseren van EBITDA percentage en de drempel.
Voorzichtig optimisme
Voor woningcorporaties lijkt het Omnibus-voorstel en de reactie van het kabinet hierop een belangrijk politiek en fiscaal signaal. De Europese Commissie erkent naar onze mening dat de huidige renteaftrekbeperking te breed of te rigide kan uitpakken, zeker voor laagrisico-financiering voor eigen activiteiten en projecten van algemeen belang zoals sociale huisvesting.
De ATAD-discussie bij woningcorporaties is daarmee nog niet opgelost, maar het speelveld is wel degelijk veranderd. Waar eerder vanuit de Nederlandse politiek vooral werd gesteld dat de Europese richtlijn geen tot weinig ruimte bood voor een gerichte uitzondering, ligt er nu een voorstel dat juist meer ruimte lijkt te willen creëren voor sociale huisvesting.
De richting is wat ons betreft hoopvol. Een fiscale maatregel tegen belastingontwijking mag niet onbedoeld uitpakken als een rem op (sociale) woningbouw. Wij hopen dan ook dat de voorstellen van de Europese Commissie de eindstreep halen en daarmee de renteaftrekbeperking voor woningcorporaties wordt afgeschaft en verlossing van deze overkill aanstaande is.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn werkzaam als fiscalist en schrijven regelmatig op persoonlijke titel voor nextens.nl.
Heb je specifieke vragen over ATAD?
