Wie vastgoed aankoopt en verhuurt, zal zichzelf meestal als belegger zien. Fiscaal is dat echter zeker niet altijd het geval. Zodra de eigenaar meer doet dan het vastgoed passief aanhouden, rijst de vraag of het rendement nog uit het vermogen zelf voortvloeit of mede door arbeid of ondernemerschap wordt gecreëerd. Precies daar ligt de grens tussen box 3 en box 1.
De rechtspraak heeft zich de afgelopen decennia veelvuldig over deze afbakening moeten buigen. Twee recente uitspraken van Rechtbank Den Haag en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden laten weer eens zien hoe feitelijk die grens moet worden beoordeeld. Wanneer is nog sprake van normaal vermogensbeheer? Wanneer vormen de activiteiten resultaat uit overige werkzaamheden? En wanneer is sprake van een onderneming? Die kwalificatie bepaalt niet alleen de belastingheffing, maar ook de toegang tot bepaalde fiscale faciliteiten. Om deze vragen te kunnen beantwoorden, is inzicht nodig in de fundamentele fiscale uitgangspunten rond vastgoed.
Vastgoed in box 3 – normaal vermogensbeheer
Vastgoed valt in box 3 als de activiteiten het normaal vermogensbeheer niet te boven gaan.
Normaal vermogensbeheer is moeilijk exact te definiëren. De kern is of de werkzaamheden passen bij wat een reguliere vastgoedbelegger pleegt te doen om zijn vermogen te laten renderen. Bij vastgoed betekent dit dat het enkele verhuren van een pand, het innen van de huur, het verrichten van gebruikelijk onderhoud, het schoonmaken en het oplossen van normale beheerproblemen in beginsel binnen box 3 blijven.
Welke werkzaamheden passen bij normaal vermogensbeheer?
Ook bij verkoop geldt dat het enkele te koop aanbieden van een onroerende zaak normaal vermogensbeheer is. Het inschakelen van een makelaar, het doen van noodzakelijke reparaties of het opknappen van een tuin hoeft de grens naar ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ niet te overschrijden. Anders kan het worden wanneer de eigenaar zelf omvangrijke werkzaamheden verricht die leiden tot waardevermeerdering, of wanneer een pand wordt gekocht, gerenoveerd en vervolgens met winst wordt verkocht.
Bij verhuur is van belang dat het pand zelf het rendement oplevert. De eigenaar creëert dan niet actief meerwaarde, maar ontvangt rendement uit het vastgoed zelf. Pas wanneer naast verhuur andere prestaties of intensieve werkzaamheden worden verricht, kan het beeld kantelen. In de literatuur en jurisprudentie hierover wordt bijvoorbeeld gewezen op situaties waarin verhuur gepaard gaat met veel aanvullende werkzaamheden, zoals een omvangrijke administratie, intensief onderhoud, schoonmaak, reparaties en inzet van personeel. Dan kan resultaat uit overige werkzaamheden of zelfs winst uit onderneming in beeld komen.
Vastgoed in box 1 – winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden
Binnen box 1 kan vastgoed behoren tot winst uit onderneming of tot resultaat uit overige werkzaamheden.
Bij winst uit onderneming gaat het om een duurzame organisatie van arbeid en kapitaal, gericht op deelname aan het maatschappelijk productieproces met het oogmerk om winst te behalen. Daarbij spelen onder meer de duurzaamheid van de organisatie, de omvang van de werkzaamheden, de brutobaten, het continuïteitsstreven, de risico’s, de beschikbare tijd, investeringen en de uitstraling naar buiten een rol.
Wanneer is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden?
Resultaat uit overige werkzaamheden vormt in zekere zin de tussencategorie tussen winst uit ondernemen en box 3-beleggen. Het gaat bij resultaat uit overige werkzaamheden om ‘werkzaamheden’ in het economische verkeer waarmee voordeel wordt beoogd en redelijkerwijs kan worden verwacht, zonder dat sprake is van winst uit onderneming of loon. Voor vastgoed is daarbij vooral van belang of vermogen rendabel wordt gemaakt op een wijze die normaal vermogensbeheer te buiten gaat. Denk aan uitponden, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of ingrijpende verbouwingen, of het benutten van voorkennis of vergelijkbare bijzondere kennis.
Dat uitponden in de wettekst als voorbeeld wordt genoemd, betekent overigens niet per definitie dat ieder pand dat wordt uitgepond, belast is in box 1. Ook het verrichten van onderhoud leidt niet per definitie tot resultaat uit overige werkzaamheden. Steeds moet inhoudelijk worden beoordeeld of de werkzaamheden meer omvatten dan wat een normale belegger doet om een normaal rendement te behalen.
Winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden?
Het onderscheid tussen winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheden is vaak minder doorslaggevend dan het onderscheid tussen box 1 en box 3. Beide vallen immers binnen box 1 en worden in belangrijke mate volgens het winstregime behandeld. Toch kan het verschil zeer relevant zijn, omdat ondernemersfaciliteiten en bepaalde andere fiscale faciliteiten alleen openstaan voor ondernemers en niet voor resultaatgenieters.
Kamerverhuur aan studenten is geen onderneming
Ter illustratie: op 16 juni jongstleden deed het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak in een casus waarbij een belastingplichtige een geruisloze inbreng wilde doen, maar waarbij er volgens het hof geen sprake was van een onderneming (ECLI:NL:GHARL:2026:4064).
Belanghebbende verhuurde sinds 1974 een appartement en kamers in een landhuis. Tot 2010 werden de kamers verhuurd aan zorgpersoneel en zorgbehoevenden, waarbij ook zorgtaken werden verricht. Vanaf 2010 werden de kamers voornamelijk verhuurd aan studenten van een nabijgelegen onderwijsinstelling, veelal voor korte perioden en zonder schriftelijke huurovereenkomsten.
Het hof oordeelde dat de verhuuractiviteiten vanaf 2010 niet langer een onderneming vormen. De werkzaamheden van de verhuurder, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, klein onderhoud en contact met huurders, gaan niet verder dan normaal vermogensbeheer. Het hof achtte daarnaast aannemelijk dat met de wijziging van de doelgroep naar studenten de aard en omvang van de werkzaamheden zijn verminderd en niet langer onmiskenbaar gericht zijn op het behalen van een rendement boven het niveau van normaal vermogensbeheer. Daardoor kwalificeerden de inkomsten niet als winst uit onderneming en is een geruisloze inbreng in een bv niet mogelijk.
De subtiele verschillen tussen box 1 en box 3
De grens tussen box 1 en box 3 zit vaak in nuances. Niet iedere arbeid wordt fiscaal op dezelfde manier gewogen. Het beheren van vastgoed vraagt nu eenmaal om werkzaamheden. Die blijven binnen normaal vermogensbeheer zolang zij passen bij wat een belegger doet. Arbeid wordt pas fiscaal beslissend wanneer zij naar aard en omvang is gericht op het behalen van een meeropbrengst boven het normale rendement.
Kwantitatieve en kwalitatieve arbeid
Daarbij is ook het verschil tussen kwantitatieve en kwalitatieve arbeid van belang. Kwantitatieve arbeid is zichtbaar en fysiek: onderhoud en renovatie. Om te bepalen of sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer (en dus of het in box 1 terechtkomt), gaat het hier om de hoeveelheid inspanning.
Kwalitatieve arbeid is subtieler: bijzondere kennis, ervaring, deskundigheid, relaties of voorkennis waardoor een voordeel kan worden behaald dat voor een gewone belegger niet op dezelfde manier beschikbaar is. Niet alle kennis is daarbij bijzondere kennis. Algemene marktkennis, reguliere deskundigheid van een makelaar, notaris, taxateur of bouwkundige, of het algemene gegeven dat woningen in vrije staat meer waard kunnen zijn, is niet zonder meer voldoende. Het moet gaan om kennis die in belangrijke mate bijdraagt aan het behalen van het concrete voordeel en die verder gaat dan wat in bredere kring bekend kan worden verondersteld. Om te bepalen of hier sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer (en dus of het in box 1 terecht komt), gaat het hier vooral om de kwaliteit van de deskundigheid of informatie en niet om de hoeveelheid inspanning.
De rol van intentie en voorzienbaar voordeel
Ook het oogmerk kan een rol spelen. Wie een pand koopt met de bedoeling het te renoveren om vervolgens met winst te verkopen, loopt eerder tegen box 1 aan dan iemand die een pand al jarenlang als belegging aanhoudt en dan pas verkoopt. Ook dat is op zichzelf echter niet beslissend. Het voordeel moet redelijkerwijs te verwachten zijn en verband houden met arbeid of bijzondere kennis. Is het voordeel afhankelijk van onvoorspelbare of niet-beïnvloedbare factoren, dan ligt box 1 minder voor de hand.
Wanneer leidt uitponden tot box 1?
Uitponden illustreert deze nuance goed. Het kopen van verhuurd vastgoed en het verkopen daarvan zodra het vrij van huur komt, is niet automatisch resultaat uit overige werkzaamheden. Ook daar moet worden gekeken naar arbeid, intentie, actief huurbeëindigingsbeleid, bijzondere kennis en voorzienbaar voordeel. Zonder noemenswaardige arbeid of bijzondere kennis kan uitponden binnen normaal vermogensbeheer blijven.
Rechtbank beoordeelt vastgoedactiviteiten per pand
Een recente uitspraak van 5 juni 2026 van rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2026:17073) laat zien hoe feitelijk de beoordeling is. In de zaak van 5 juni 2026 kocht een vastgoedbelegger samen met een compagnon panden, verbouwde of transformeerde deze ingrijpend en verhuurde ze vervolgens. De belastingplichtige gaf zijn vastgoedportefeuille aan in box 3. De Belastingdienst vond echter dat de (ver)bouwactiviteiten bij zeven panden het normaal vermogensbeheer te boven gingen en belastte dit resultaat daarom in box 1. Pas bij aanvang van de verhuur was volgens de inspecteur sprake van normaal vermogensbeheer en werden de panden weer tot box 3 gerekend.
Ingrijpende verbouwing kan projectontwikkeling zijn
De rechtbank geeft aan dat er geen vaste grens bestaat tussen box 3 en box 1; dit moet per pand worden beoordeeld. Bij vier van de zeven panden waren de werkzaamheden – zoals het splitsen, het transformeren van bedrijfsruimte naar woningen en het toevoegen van woonlagen – zo omvangrijk dat feitelijk sprake was van projectontwikkeling. Deze activiteiten gingen verder dan normaal vermogensbeheer, waardoor box 1 van toepassing is. Voor de overige drie panden kon de inspecteur dit niet aantonen. Deze bleven in box 3.
Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat de grens tussen box 1 en box 3 zich niet in eenvoudige vuistregels laat vangen. Zelfs vergelijkbare objecten binnen één portefeuille kunnen fiscaal verschillend worden behandeld. Daarmee blijft de beoordeling of sprake is van normaal vermogensbeheer of resultaat uit overige werkzaamheden in hoge mate casuïstisch.
Getallenvoorbeelden verschil box 1 en box 3
Dat het verschil in heffing tussen box 1 en box 3 behoorlijk kan zijn, illustreren wij aan de hand van twee vereenvoudigde voorbeelden:
Voorbeeld 1
Stel dat een belastingplichtige in 2026 een pand aankoopt voor € 250.000 en dit in hetzelfde jaar verkoopt voor € 400.000. Het behaalde voordeel bedraagt dan € 150.000. Als dit voordeel kwalificeert als resultaat uit overige werkzaamheden, bedraagt de inkomstenbelasting hierover, uitgaande van het maximale box 1-tarief van 49,5%, maximaal € 74.250. Indien het pand tot het box 3-vermogen behoort, leidt de transactie in 2026 in beginsel niet tot box 3-heffing over het verkoopresultaat, aangezien het pand op de peildatum van 1 januari 2026 nog niet in bezit was.
Voorbeeld 2
Stel dat belastingplichtige een pand heeft met een box 3-waarde van € 300.000 en daar dan jaarlijks € 20.000 huur voor ontvangt. Als het verhuurresultaat kwalificeert als resultaat uit overige werkzaamheden, bedraagt de inkomstenbelasting daarover, uitgaande van het maximale box 1-tarief van 49,5%, maximaal € 9.900 per jaar. Als het pand tot het box 3-vermogen behoort, bedraagt de box 3-heffing in 2026, uitgaande van één belastingplichtige zonder overige bezittingen of schulden, circa € 5.198 per jaar. De uiteindelijke heffing kan nog lager zijn indien het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement.
De invloed van kostenaftrek
Bij bovenstaande voorbeelden is vanwege de eenvoud geen rekening gehouden met kostenaftrek. Omdat in box 3, zowel in het forfaitaire stelsel als in de tegenbewijsregeling, geen rekening gehouden mag worden met kostenaftrek, kan het in situaties met veel kosten anno 2026 in sommige gevallen fiscaal voordeliger zijn om in box 1 te vallen.
Ondernemen of beleggen buiten box 1 en box 3
Het onderscheid tussen ondernemen en beleggen speelt niet alleen bij de vraag of vastgoed in box 1 of box 3 valt. Ook elders kan de kwalificatie als onderneming of belegging relevant zijn, bijvoorbeeld bij reorganisatiefaciliteiten en de regimes voor beleggingsinstellingen. Voor de volledigheid merken wij op dat sinds 1 januari 2024 aan derden verhuurd vastgoed wettelijk is uitgesloten van de bedrijfsopvolgingsregeling.
Conclusie
Een vaste grens tussen beleggen en arbeid of ondernemen bestaat bij vastgoed niet.
De praktische hoofdregel is dat vastgoed in box 3 blijft zolang het rendement hoofdzakelijk voortvloeit uit het vermogen zelf. Zodra de eigenaar door arbeid, deskundigheid of bijzondere kennis méér doet dan een normale belegger, kan box 1 in beeld komen.
Het omslagpunt is feitelijk, subtiel en casuïstisch. Juist daarom moet bij vastgoed steeds zorgvuldig worden gekeken naar de concrete omstandigheden: overheerst het kapitaal, dan is sprake van beleggen; overheerst de arbeid, dan wordt beleggen fiscaal gezien als werken.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn werkzaam als fiscalist en schrijven regelmatig op persoonlijke titel voor nextens.nl.
Meer weten over fiscaliteit en vastgoed?
