Afgelopen week heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel, waarin de verhoging en differentiatie van het tarief voor de overdrachtsbelasting is geregeld, aangenomen. Dat betekent dat de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari a.s. zoals ik eerder schreef een soort van grabbelton wordt. Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel zijn vragen gesteld en antwoorden gegeven waar je mogelijk je voordeel mee kunt doen.
Overzicht tarieven
Vanaf 1 januari wordt het reguliere tarief 8%. Hierop bestaan twee uitzonderingen:
- De aankoop van een woning door iemand die er zelf gaat wonen. Hiervoor geldt een tarief van 2%.
- De aankoop van een woning door iemand die er zelf gaat wonen en jonger is dan 35 jaar. Hiervoor geldt een vrijstelling. Vanaf 1 april 2021 geldt daarbij als aanvullende eis dat de waarde van de woning niet meer mag zijn dan € 400.000.
Vrijstelling per persoon
De vrijstelling geldt per persoon. Dat betekent dat een echtpaar twee keer gebruik kan maken van de vrijstelling. Stel dat een echtpaar in gemeenschap van goederen gehuwd is en bij aankoop van hun eerste woning de één de woning op zijn/haar naam koopt. De aankoop van een volgende woning kan dan de ander op zijn/haar zetten. De wetgever heeft op vragen geantwoord dat hierbij inderdaad twee keer de vrijstelling van toepassing is. Uiteraard moet ook de financier van de woning hiermee instemmen, maar door een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de financiering van de ander zijn daar waarschijnlijk wel mogelijkheden.
Als één van beide partners niet aan de voorwaarden voor de vrijstelling voldoet, kunnen zij toch op de volledige woning de vrijstelling toepassen door de woning aan te laten kopen door degene die wel aan de voorwaarden voldoet en de woning vervolgens in een beperkte gemeenschap in te brengen.
De echtparen kunnen met het bovenstaande maximaal € 8.000 overdrachtsbelasting besparen.
Van contactadvertenties voor een partner die de vrijstelling nog niet heeft gebruikt (zoals we dat met de jubelton hebben gezien) zie ik het nog niet komen.
Economische eigendomsoverdracht vóór 1 januari
Sinds de publicatie van het wetsvoorstel is het druk bij de notaris. Beleggers willen nog vóór 1 januari een onroerende zaak aankopen, omdat het tarief op die datum voor niet-woningen 2% (van 6% naar 8%) en voor woningen 6% (van 2% naar 8%) omhoog gaat. Mocht de notaris geen tijd meer hebben voor het einde van het jaar, dan kan verkoop van het economische eigendom vóór 1 januari 2021 een oplossing zijn.
Over die economische eigendomsoverdracht moet de koper dan overdrachtsbelasting betalen naar het tarief van 2020. Bij de juridische levering begin 2021 is de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit luistert wel nauw, omdat onder andere de koper de aangifte overdrachtsbelasting binnen twee weken na verkoop van de economische eigendom moet doen. Ook mag de koopovereenkomst niet alleen maar het recht op levering zijn, er moet dus meer in geregeld zijn. In voorkomende situaties kan dit toch een oplossing bieden. Bij een woning met een waarde van € 300.000 gaat het voor een belegger toch om het verschil tussen
€ 6.000 (tarief 2020) en € 24.000 (tarief 2021).
Conclusie
De differentiatie van de overdrachtsbelasting gaat ervoor zorgen dat mensen om fiscale redenen gaan plannen. Ik heb er, ondanks dat het mijn vak is, moeite mee dat mensen bijna verplicht worden om bij de aankoop van een woning naast een makelaar, hypotheekadviseur en notaris ook een belastingadviseur te raadplegen. Dat was al zo voor de hypotheekrenteaftrek en ontstaat nu ook voor de overdrachtsbelasting. Hier ligt een mooie taak voor de wetgever bij de vormgeving van een beter belastingstelsel waar zij met een eerste rapport een start mee hebben gemaakt. Rest mij u hele fijne feestdagen te wensen!
