Op Prinsjesdag, dinsdag 15 september 2026, is het Belastingplan 2027 aangeboden aan de Tweede Kamer. In dit artikel bespreken wij de fiscale maatregelen die verband houden met vastgoed. Daarbij moet, zeker in deze politiek onzekere tijden met een minderheidskabinet, in gedachten worden gehouden dat de voorstellen nog door de Tweede en Eerste Kamer moeten worden aangenomen.
Woningcorporaties uitgezonderd van de renteaftrekbeperking
De belangrijkste vastgoedgerelateerde maatregel is de aangekondigde uitzondering voor woningcorporaties op de generieke renteaftrekbeperking van artikel 15b Wet Vpb 1969, beter bekend als de earningsstrippingmaatregel. Het kabinet wil woningcorporaties met ingang van 1 januari 2028 uitzonderen van deze rente-aftrekbeperking. De regeling wordt via een nota van wijziging aan het Belastingplan 2027 toegevoegd. Op het moment van schrijven is deze nog niet gepubliceerd.
De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrek van het saldo aan rentelasten momenteel tot het hoogste van € 1 miljoen of 24,5% van de fiscale EBITDA. Voor woningcorporaties heeft dit grote financiële gevolgen. Corporaties zijn voor hun nieuwbouw-, onderhouds- en verduurzamingsopgave, mede vanwege hun stichtingsvorm, sterk afhankelijk van vreemd vermogen, terwijl hun fiscale EBITDA in verhouding tot de rentelasten vaak beperkt is. Daardoor kan een aanzienlijk deel van de betaalde rente nu niet in aftrek worden gebracht.
Over dit onderwerp schreven wij onlangs het artikel ATAD en woningcorporaties: eindelijk verlossing van overkill?. Aanleiding was het Tax Omnibus-voorstel van de Europese Commissie van 24 juni 2026. Daarin wordt onder meer voorgesteld om projecten voor sociale en betaalbare huisvesting onder voorwaarden buiten de renteaftrekbeperking te brengen. Daarnaast bevat het voorstel een verplichte EBITDA-drempel van 30%, een safe harbour van € 3 miljoen, een groepsuitzondering en een uitzondering voor bepaalde leningen van derden.
In dat artikel waren wij al voorzichtig optimistisch. De Europese Commissie lijkt eindelijk te erkennen dat een maatregel tegen internationale belastingontwijking te breed kan uitpakken voor laagrisicofinanciering en projecten van algemeen belang (zoals sociale huisvesting). Tegelijkertijd wezen wij erop dat Europese besluitvorming over directe belastingen unanimiteit vereist en daardoor lang kan duren en onzeker kan zijn. Bovendien is de voorgestelde Europese toepassing pas voorzien vanaf 1 januari 2029.
Voor woningcorporaties haalt het Belastingplan 2027 die Europese besluitvorming nu op nationaal niveau in. In plaats van af te wachten of en wanneer de Europese voorstellen de eindstreep halen, kiest het kabinet vanaf 2028 voor een afzonderlijke Nederlandse uitzondering voor woningcorporaties.
De financiële betekenis daarvan is aanzienlijk. In de stukken rond de Miljoenennota wordt rekening gehouden met een budgettair belang van ongeveer € 425 miljoen per jaar. De eerder aangekondigde Vpb-faciliteit voor woningcorporaties komt er niet. Het daarvoor gereserveerde bedrag van € 325 miljoen wordt ingezet voor de ATAD-uitzondering.
Een belangrijk openstaand punt is wat er gebeurt met de niet-aftrekbare rente die woningcorporaties tot en met 2027 hebben opgebouwd. Onder de huidige regeling kan dit rentesaldo onbeperkt worden voortgewenteld en mogelijk in een later jaar alsnog van de winst worden afgetrokken. Als woningcorporaties vanaf 2028 niet langer onder de earningsstrippingmaatregel vallen, moet worden geregeld of en hoe zij het bestaande saldo nog kunnen benutten. Zonder overgangsregeling blijft een deel van de historische schade van deze regelgeving natuurlijk in stand, woningcorporaties hebben de afgelopen jaren veel renteaftrek gemist. Dit punt verdient daarom nadrukkelijk aandacht tijdens de parlementaire behandeling.
Nieuwe vrijstelling overdrachtsbelasting voor DAEB-vastgoed
De tweede belangrijke wijziging is de introductie van een afzonderlijke vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de overdracht van DAEB-vastgoed tussen woningcorporaties. DAEB staat voor diensten van algemeen belang, waarmee dus sociale huurwoningen worden bedoeld. De vrijstelling moet op 1 januari 2027 in werking treden en is, anders dan de ATAD-uitzondering, al in het Belastingplan 2027 opgenomen.
De vrijstelling geldt voor overdrachten tussen toegelaten instellingen in de zin van artikel 19 Woningwet. Voor de afbakening van het kwalificerende vastgoed wordt aangesloten bij woongelegenheden als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en d, Woningwet. Volgens de toelichting gaat het om vastgoed dat nodig is voor bepaalde diensten van algemeen economisch belang. Niet-DAEB-woningen en commercieel vastgoed vallen hierbuiten en voor dat vastgoed kan dus geen beroep worden gedaan op de vrijstelling
De maatregel neemt een reëel knelpunt weg. Onder het huidige recht kan bij een overdracht tussen woningcorporaties soms een beroep worden gedaan op de zogeheten ‘taakoverdrachtvrijstelling’. De toepassing daarvan heeft echter geleid tot veel discussie met de Belastingdienst en uiteenlopende rechterlijke uitspraken. Vooral de uitleg van het begrip ‘taak’ en de aansluiting op de maatschappelijke werkzaamheden van woningcorporaties bleken problematisch.
Een specifieke corporatievrijstelling biedt meer zekerheid en past beter bij de volkshuisvestelijke praktijk.
Vanwege de voorgestelde nieuwe vrijstelling voor woningcorporaties, vindt het kabinet het niet langer noodzakelijk dat woningcorporaties ook gebruik kunnen blijven maken van de taakoverdrachtvrijstelling. Het kabinet is voornemens om de taakoverdrachtvrijstelling te wijzigen, in die zin dat de vrijstelling niet langer van toepassing is wanneer een koopsom wordt bedongen. Met die voorgenomen wijziging wordt voorkomen dat woningcorporaties in voorkomende gevallen een beroep op twee vrijstellingen kunnen doen.
Overdrachtsbelasting voor niet-hoofdverblijfwoningen naar 7%
Met ingang van 1 januari 2027 wordt voorgesteld het overdrachtsbelastingtarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, te verlagen van 8% naar 7%. Het gaat onder meer om verhuurde woningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Het tarief van 2% voor woningen die door de koper duurzaam als hoofdverblijf worden gebruikt, de startersvrijstelling (naar verwachting geïndexeerd naar € 615.000, was € 555.000) en het algemene tarief van 10,4% voor niet-woningen blijven ongewijzigd.
Het tarief van 8% geldt pas sinds 1 januari 2026 en wordt nu, een jaar later dus, alweer verlaagd. Hiermee wil het kabinet het investeringsklimaat voor de huurwoningmarkt verder verbeteren.
Voor de praktijk is de datum van verkrijging bepalend. Als een transactie zonder andere nadelige gevolgen kan worden uitgesteld tot na 1 januari 2027, kan dat een besparing opleveren. Die besparing moet uiteraard worden afgewogen tegen eventuele hogere financieringskosten, gewijzigde commerciële voorwaarden en andere transactierisico’s.
Hogere energie-investeringsaftrek
Een minder opvallende, maar voor sommige vastgoedinvesteringen relevante wijziging is de verhoging van de energie-investeringsaftrek (EIA).
Het aftrekpercentage stijgt per 1 januari 2027 van 40% naar 45,5%. De EIA biedt een aanvullende fiscale aftrek voor investeringen in bedrijfsmiddelen die op de Energielijst staan en aan de geldende voorwaarden voldoen.
De verhoging kan van belang zijn bij investeringen in energiezuinige installaties en andere kwalificerende verduurzamingsmaatregelen en/of nieuwbouw van vastgoed.
Voor vastgoedpartijen met investeringsplannen rond de jaarwisseling kan de wijziging aanleiding zijn om de planning opnieuw te bekijken. Daarbij is niet alleen het hogere aftrekpercentage van belang, maar ook de Energielijst die voor het betreffende jaar geldt. Een investering die in 2026 kwalificeert, komt in 2027 niet automatisch onder dezelfde voorwaarden in aanmerking.
Meer fiscale ruimte voor de volkshuisvesting
Het vastgoeddeel van het Belastingplan 2027 is redelijk overzichtelijk, het beperkte aantal voorgestelde maatregelen is echter wel degelijk betekenisvol. Vooral voor woningcorporaties markeren zij een duidelijke en naar onze mening noodzakelijke politieke koerswijziging.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn als fiscalist werkzaam bij Ymere en schrijven regelmatig over vastgoed en fiscaliteit voor nextens.nl.
