THEMA

KOOP-AANNEEMOVEREENKOMSTEN BIJ VERBOUWPROJECTEN

Voorbeeld nieuwbouw

In de situatie waarin nieuw gerealiseerde appartementen worden verkocht aan de toekomstige bewoners daarvan na oplevering, dan geldt dat over de volledige koopsom 21% BTW is verschuldigd. Een belastingvoordeel kan daarentegen worden gerealiseerd door te werken met koop- aanneemovereenkomsten. De bestaande oude onroerende zaak wordt dan eerst gesplitst in toekomstige appartementsrechten. Voorafgaand aan de sloop van het pand worden deze appartementsrechten alvast verkocht en geleverd aan de toekomstige bewoners van het pand, terwijl diezelfde kopers met een aannemer een separate aanneemovereenkomst sluiten. De levering van de appartementsrechten is dan niet belast met 21% BTW, maar is onderworpen aan 6% (of 2% als het een oud woonhuis betreft) overdrachtsbelasting. Dit belastingvoordeel komt toe aan de projectontwikkelaar die normaliter werkt met VON verkoopprijzen.

Vastgoedbesluit

In het vastgoedbesluit van 19 september 2013 is opgenomen dat bovengenoemde structuur alleen slaagt als de levering van de grond en de bouw van de nieuwe onroerende zaak door twee niet-gelieerde partijen plaatsvindt. Uit het Hoge Raad arrest van 22 maart 2013 volgt immers dat bij een koop- aanneemovereenkomst de handelingen van dezelfde belastingplichtige met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd, en wel als de levering van een onroerende zaak op het moment van oplevering.

Verbouwprojecten

Indien geen nieuwbouw wordt gerealiseerd maar het project bestaat uit de verbouwing van een bestaande onroerende zaak, is het juist voordelig de koop-aanneemovereenkomst wel door dezelfde belastingplichtige te laten plaatsvinden. Op grond van bovengenoemd Hoge Raad arrest geldt naar mijn mening dat de overdracht van de grond en de verbouwingsdienst dan ook als één prestatie moeten worden aangemerkt. Indien de verbouwing niet leidt tot 'vervaardiging', betekent dit dat de levering van de onroerende zaak is vrijgesteld van BTW. Met andere woorden, niet alleen de grond maar ook de 'aanneemsom' is dan vrijgesteld van BTW. In de praktijk kan dit zich met name voordoen bij de verbouwing van monumentale panden, zoals voormalige schoolgebouwen, ziekenhuizen en kerken, tot appartementen.

Overdrachtsbelasting

Bij de doorlevering van de grond binnen zes maanden na aankoop aan de kopers van de appartementen is alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde-aangroei, terwijl voor wat betreft de aanneemsom mijns inziens een beroep kan worden gedaan op een vrijstelling van overdrachtsbelasting omdat sprake is van in opdracht van koper aangebrachte zaken (artikel 15, lid 1, onderdeel i van de Wet BRV). Naast een financieringsvoordeel, is dit laatste een extra belastingvoordeel dat behaald kan worden ten opzichte van een verkoop van de onroerende zaak na verbouwing in eigen beheer door de projectontwikkelaar.